Los departamentos grandes se venden porque cada vez tienen menos lugar en el mercado de alquiler. Son las señales que está dando el mercado inmobiliario del Centro de Córdoba, ya no parece una tendencia aislada. Es una radiografía de la reconversión del principal barrio de la ciudad.
Un nuevo relevamiento del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), realizado sobre 1.748 publicaciones inmobiliarias, encontró una diferencia que sintetiza el problema: los departamentos de tres y cuatro dormitorios suman 366 unidades en venta contra apenas 48 en alquiler.
La cuenta es contundente: hay más de siete departamentos grandes ofrecidos para vender por cada uno que aparece en alquiler.
En el otro extremo del mercado ocurre exactamente lo contrario. Los departamentos de uno y dos dormitorios representan el 85,4% de toda la oferta de alquiler convencional del Centro, mientras que su participación cae al 65,5% cuando se analiza la oferta de venta.
El mercado, en definitiva, parece estar diciendo algo bastante concreto: quiere menos metros por unidad y más unidades donde antes había grandes departamentos.
Los metros chicos cotizan más
La diferencia también aparece cuando se mira el precio. De acuerdo con el estudio, el alquiler por metro cuadrado de un monoambiente o un departamento de un dormitorio puede ser hasta 77% más caro que el de una unidad de cuatro dormitorios.
En las propiedades en venta, la brecha también es significativa: un departamento de un dormitorio se publica, en promedio, 42% más caro por metro cuadrado que uno de cuatro dormitorios.
Para el CPI, no se trata simplemente de una diferencia de precios sino de una señal de que existe una demanda que no está siendo suficientemente atendida. “El Centro no tiene un problema de cantidad de metros construidos, tiene un problema de formato”, resumió Lucas Péndola, presidente del CPI.
Y ahí aparece una de las claves del fenómeno: el Centro ya tiene los edificios. Lo que parece faltar es adaptar parte de esos edificios al tipo de vivienda que hoy busca el mercado.
La postal se repite en Airbnb
El relevamiento sobre 191 propiedades publicadas en Airbnb encontró que el 95,8% de las unidades completas disponibles en el Centro tiene uno o dos dormitorios. El alquiler temporario también confirma la tendencia.
El dato refuerza una tendencia que atraviesa distintas modalidades de renta: las unidades compactas son las que concentran la demanda, mientras que los grandes departamentos tienen mayores dificultades para encontrar un destino de alquiler permanente.
Un Centro lleno de metros cuadrados
Según el estudio, en el barrio Centro viven 38.079 personas, distribuidas en 21.816 hogares, dentro de 1.751 edificios y más de 9.000 pisos construidos. Es decir, Córdoba tiene en su Centro buena parte de la infraestructura necesaria para sostener una mayor población: transporte, servicios, comercios y equipamiento urbano.
“Sobran departamentos grandes esperando comprador y faltan unidades chicas para alquilar, que es lo que hoy pide el mercado”, afirmó Péndola. El problema es que una porción de ese stock inmobiliario podría no estar respondiendo a las necesidades actuales
Desde el CPI sostienen que reconvertir parte de esas unidades permitiría sumar viviendas sin necesidad de extender la infraestructura urbana hacia nuevas zonas.
Chacabuco, Figueroa Alcorta y Tucumán, bajo la lupa
El relevamiento territorial también identificó dónde aparece con mayor intensidad la oferta inmobiliaria. Los corredores de Bv. Chacabuco, Figueroa Alcorta y Tucumán concentran la mayor cantidad de señales de comercialización, seguidos por Marcelo T. de Alvear.
Son, para el Colegio, algunos de los corredores donde podría comenzar a buscarse el stock con potencial de reconversión.
La idea no es menor: en lugar de esperar nuevas construcciones, el planteo es transformar departamentos grandes que hoy tienen dificultades para encontrar inquilinos en unidades más pequeñas, capaces de responder a una demanda que ya existe.
El próximo paso: probar con edificios reales
La propuesta consiste en identificar entre 10 y 20 inmuebles que puedan ser candidatos —departamentos de tres y cuatro dormitorios, plantas completas o edificios con señales de subutilización— y seleccionar entre tres y cinco casos piloto.
Sobre esos inmuebles se analizaría si la reconversión es viable desde el punto de vista técnico, jurídico y económico. “No estamos proponiendo subdividir todo el Centro. Estamos proponiendo un método: identificar dónde la ecuación cierra, probarlo con casos reales y recién ahí pensar en escala”, explicó Péndola.
Córdoba tiene un Centro construido, equipado y conectado, pero una parte de sus metros cuadrados parece estar ofreciendo un producto que el mercado ya no busca con la misma intensidad.
