Nos acostumbramos a añorar la “París de Sudamérica” mientras la ciudad real expulsa a su clase media. Si en la actualidad se intenta alquilar o comprar un departamento en Buenos Aires, resulta evidente que el sistema está quebrado. El estreno de la miniserie documental Buenos Aires: la ciudad continua”—producida por el Laboratorio de Ideas Sostenibles (LIS) y Moldes Studios, y presentada junto a CAF— expone una verdad incómoda, puesto que las ciudades funcionales no surgen por azar o inercia, sino que se diseñan con pragmatismo y sustento estadístico.
El primer episodio de esta obra recuerda un aspecto fundamental que suele olvidarse frente a la postal europea. La histórica cuadrícula porteña, trazada por Juan de Garay, no constituyó un capricho estético. Representó una decisión económica y un mecanismo financiero sofisticado que, siglos después, permitió que pequeños propietarios pagaran sus lotes en cuotas a largo plazo. El modelo de la “casa chorizo” funcionó como el motor físico de dicha maquinaria y la base de la capacidad de escala urbana.
Sin embargo, en el presente la ciudad se enfrenta a una crisis de productividad técnica y normativa que drena el capital de la sociedad. El desajuste habitacional porteño ha dejado de ser únicamente un problema social para convertirse en un cuello de botella macroeconómico. Ante la falta de crédito y alternativas financieras, el ahorro se resguarda en el ladrillo mediante fideicomisos que operan como meros refugios de valor estáticos.
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Estos instrumentos no generan lo que en el el LIS se denomina “vivienda posible”. En la actualidad, la clase media agota su renta en el pago de alquileres cada vez más inaccesibles, en lugar de reinvertir ese capital en el ciclo productivo de la ciudad.
A esta situación se añade una deficiencia insostenible en los métodos constructivos, dado que –como se aborda en uno de los episodios– se continúa edificando de manera artesanal. La dependencia casi exclusiva del hormigón y el ladrillo in situ mantiene los costos exorbitantes, prolonga los plazos y dispara la huella de carbono.
La historia repasada en la miniserie ofrece una hoja de ruta para superar esta parálisis. En 1948, la Ley de Propiedad Horizontal representó la última gran innovación normativa que transformó la estructura social argentina al permitir que el porcentaje de propietarios ascendiera del 17 % al 60 % en apenas una década.
Hoy se requiere con urgencia un impacto normativo y tecnológico equivalente. Resulta imperativo abandonar la «ideología del plan» formulada desde el escritorio para exigir una productividad basada en resultados reales. El Código Urbanístico no debe funcionar como un ancla, sino adaptarse para generar nuevos mercados y movilizar el suelo estancado.
Para reactivar la ciudad, la gestión urbana contemporánea debe consistir, fundamentalmente, en la administración de acuerdos económicos. Por consiguiente, se propone la consolidación de una Mesa del Desarrollo, un espacio donde el sector político, los desarrolladores privados y las comunidades superen el trabajo en compartimentos estancos.
Es necesario establecer reglas de juego estables a largo plazo que garanticen la seguridad jurídica, exigir que cada metro cuadrado construido maximice su valor económico y social, y avanzar hacia la industrialización del sector mediante la integración de acero y madera para dinamizar la oferta.
Las ciudades no son eternas por el peso de su historia, sino por la capacidad de sus líderes e instituciones para rediseñarlas oportunamente. Buenos Aires cuenta con la morfología urbana facilitadora y el capital histórico; no obstante, falta el consenso para industrializar la construcción y regular de forma definitiva la vivienda asequible.
El primer paso para transformar el territorio consiste en comprender las reglas ocultas que lo configuraron. Para quienes estén dispuestos a dar ese debate y dejar atrás la improvisación, el primer episodio de «Buenos Aires: la ciudad continua» ya se encuentra disponible en el canal de YouTube del LIS y Moldes Studios. El diálogo está abierto; el futuro de la ciudad y de quienes la habitan no admite más demoras.
*Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU-UNSAM), desarrollador inmobiliario y Magíster en Planificación Urbana por la Universidad de Harvard. Actualmente, se desempeña como profesor adjunto en IE University (España)
