En el imaginario colectivo y en el volumen general de publicaciones, Palermo, Belgrano y Recoleta suelen figurar como los indiscutidos reyes del mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, cuando la métrica evalúa la presión real de la demanda, es decir, la cantidad de personas que buscan propiedades en relación con la oferta efectiva de departamentos en venta, el mapa de la Ciudad de Buenos Aires muestra un ganador inesperado.
Según una radiografía del mercado inmobiliario argentino elaborada por la plataforma Roomix, a cuyo informe tuvo acceso PERFIL, el barrio más disputado de CABA es Colegiales. Con un promedio de 4,1 búsquedas activas por cada aviso publicado, encabeza un ranking de presión sobre la oferta que completan Chacarita (3,7), Coghlan (3,6) y Saavedra (3,6).
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El fenómeno se explica por la relación entre la cantidad de interesados y la oferta disponible. Mientras barrios tradicionales como Palermo o Recoleta concentran un gran volumen de búsquedas, también cuentan con una amplia cantidad de propiedades en venta.
En cambio, en algunas zonas del centro-norte porteño ocurre una suerte de cuello de botella: la demanda es alta frente a un stock más limitado, por lo que quienes buscan instalarse allí encuentran proporcionalmente menos propiedades entre las cuales elegir.
La paradoja del monoambiente y el «efecto amenities»
El relevamiento de Roomix, elaborado a partir del análisis de 95.662 departamentos en venta en todo el país y más de 200.000 búsquedas anonimizadas, ubica a la Ciudad de Buenos Aires como el mercado más caro del país, con un valor mediano de US$ 2.547 por metro cuadrado. Pero dentro de ese promedio conviven diferencias importantes según la antigüedad, el tipo de unidad y las características de cada edificio.
Dentro de esa escala de precios, las características edilicias y el tipo de unidad juegan un rol determinante:
En CABA, las propiedades ubicadas en complejos que combinan pileta y gimnasio se publican con un valor por metro cuadrado 61% superior al de aquellas que no cuentan con ninguno de esos servicios. El gimnasio, considerado de manera individual, aparece asociado a una diferencia del 49%.
El informe advierte, sin embargo, que estos valores también están atravesados por otros factores: los edificios con mayor equipamiento suelen ser más nuevos y estar emplazados en zonas de mayor valor.
Lo nuevo versus lo usado. La antigüedad también pesa. Un departamento a estrenar cuesta, en promedio, un 24% más por metro cuadrado que uno usado en la Ciudad de Buenos Aires: US$ 2.843 frente a US$ 2.293, respectivamente. La diferencia porteña, además, supera la brecha observada a nivel nacional, donde estrenar implica pagar alrededor de un 15,5% adicional.
La brecha del monoambiente. A nivel nacional, los monoambientes tienen un metro cuadrado más caro que los departamentos de dos y tres ambientes: alcanzan los US$ 2.240 por m², frente a US$ 2.039 y US$ 2.088, respectivamente. Según el relevamiento, detrás de esa diferencia aparece la demanda inversora, que mantiene a las unidades más pequeñas entre las tipologías más buscadas para destinarlas al alquiler tradicional o temporario.
Lo que la gente pide
Al mirar qué priorizan los compradores al buscar una propiedad, el informe muestra que, después de la ubicación y el tipo de inmueble, las características de la vivienda tienen más peso que el presupuesto: aparecen en el 33% de las búsquedas, frente al 23% que establece un precio máximo.
Entre los atributos específicos, la cochera encabeza las preferencias y aparece en el 54% de las propiedades publicadas.
La mayor diferencia entre lo que se busca y lo que ofrece el mercado, sin embargo, está en las viviendas aptas para mascotas: es el segundo atributo más solicitado, pero apenas el 27% de los avisos acepta animales. Los departamentos pet-friendly se publican, en promedio, un 7,2% más caros por metro cuadrado que el resto.
Los 10 barrios porteños más disputados
- Colegiales: 4,1 búsquedas por aviso
- Chacarita: 3,7
- Coghlan: 3,6
- Saavedra: 3,6
- Núñez: 2,5
- Villa Crespo: 2,3
- Villa Pueyrredón: 1,9
- Recoleta: 1,9
- Belgrano: 1,8
- Villa Urquiza: 1,7
El relevamiento también muestra la distancia entre lo que los compradores están dispuestos a gastar y los valores de publicación en la Ciudad de Buenos Aires.
Entre los usuarios que establecen un presupuesto máximo, la mediana se ubica en US$ 125.000, mientras que el precio típico de un departamento publicado en CABA asciende a US$ 155.000: una diferencia de US$ 30.000 entre ambos valores.
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