Mudarse ya no implica solamente calcular cuánto cuesta el alquiler o la cuota de un crédito. En la Ciudad de Buenos Aires, las expensas se consolidaron como un factor determinante del presupuesto mensual y, en muchos casos, funcionan como un verdadero «segundo alquiler». En ese escenario, los edificios con amenities y seguridad privada aparecen como los más costosos de sostener, especialmente en barrios donde proliferan los desarrollos inmobiliarios de los últimos años.

Quienes buscan alquilar ya no miran únicamente el valor del contrato. La ecuación incluye expensas y servicios, por lo que el costo real de habitar una vivienda puede absorber entre el 40% y el 50% del ingreso mensual de un salario promedio.

De acuerdo con un relevamiento de la plataforma de gestión de edificios Octavo Piso, los edificios porteños sin amenities registran expensas promedio de $213.240, mientras que aquellos que cuentan con servicios como SUM, parrillas, laundry, pileta o gimnasio ascienden a $263.720. Es decir, vivir en un edificio con prestaciones premium implica pagar, en promedio, un 23,67% más todos los meses.

El fenómeno se concentra en zonas donde este tipo de desarrollos domina la oferta inmobiliaria, como Palermo, Belgrano, Núñez, Puerto Madero y parte de Caballito, donde los complejos modernos incorporan cada vez más servicios comunes para diferenciarse en el mercado.

Por su parte, el último informe de ConsorcioAbierto, elaborado sobre una muestra de 14.000 consorcios, muestra que, si bien las expensas comenzaron a aumentar a un ritmo menor que la inflación, el costo de sostener un edificio continúa siendo elevado y mantiene bajo presión las cuentas de propietarios e inquilinos.

En mayo de 2026, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC registró una suba del 2,1% (con un acumulado interanual del 33,2%), mientras que las expensas promedio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se mantuvieron prácticamente estables con un leve incremento del 0,1%, alcanzando los $336.960. A nivel interanual, el aumento en la Ciudad fue del 30,5%.

Esa aparente estabilidad mensual no se traduce en un alivio para el bolsillo. El costo de sostener un edificio sigue siendo elevado y está impulsado por una estructura de gastos que se mantiene prácticamente inalterable. Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explicó: «Después de varios años marcados por aumentos constantes, empezamos a ver una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio sea más barato. Los consorcios funcionan sobre una estructura de costos que sigue siendo exigente y que está vinculada al mantenimiento cotidiano del edificio».

Amenities y seguridad: el costo invisible de vivir en un edificio premium

Contar con pileta, gimnasio o salón de usos múltiples (SUM) durante años fue sinónimo de un diferencial de calidad de vida. Hoy, esos servicios también representan un costo fijo que impacta de lleno en las expensas y condiciona cada vez más la decisión de alquilar o comprar una vivienda.

De acuerdo con el relevamiento de Octavo Piso en la Ciudad, el SUM es el amenity más extendido y está presente en casi el 50% de los edificios que ofrecen servicios comunes. Le siguen las parrillas (21,7%), las terrazas con parrilla (9,7%), el laundry (7,4%), la pileta (3,5%), los espacios de coworking (1,9%) y los gimnasios (1,6%).

Pero la inversión no termina en la construcción. Nicolás Rossi, uno de los fundadores de Octavo Piso, explicó que el verdadero impacto económico aparece durante el mantenimiento cotidiano. «En muchos casos lo que encarece las expensas de espacios con amenities no es la instalación en sí, sino los servicios y productos asociados, requeridos para su mantenimiento».

Incluso algunos espacios comunes requieren un pago adicional para ser utilizados. Reservar un SUM cuesta, en promedio, $20.000, mientras que algunos quinchos pueden superar los $130.000 por uso.

Seguridad privada

La seguridad también modificó la estructura de costos de los edificios porteños. Para Fernando Muñoz, de Inquilinos Agrupados y exdirector de la Defensoría del Inquilino de la Ciudad, los servicios que se fueron incorporando durante las últimas décadas explican buena parte del aumento de las expensas.

«La seguridad privada, las cámaras, los sistemas de monitoreo… todo eso fue agregando nuevos costos. Hay edificios donde cada vez aparecen más servicios y el gasto termina trasladándose al inquilino», sostuvo en diálogo con PERFIL.

Según el referente, muchos propietarios aceptan sumar nuevos servicios porque quienes finalmente afrontan gran parte de ese incremento son los inquilinos.

Según datos recopilados por las consultoras que dialogaron con PERFIL, las expensas pueden representar entre un 20% y un 40% adicional sobre el valor del alquiler. Esa relación también condiciona la demanda: cuanto mayores son los gastos fijos, más tiempo tardan las propiedades en alquilarse y menor es la cantidad de interesados.

Qué explica una expensa promedio de más de $300 mil

Aunque los amenities suelen llevarse la atención, representan apenas una parte del costo. La mayor parte de las expensas responde a gastos estructurales que los consorcios deben afrontar mes a mes y que explican por qué, en mayo, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $336.960.

El relevamiento muestra que el principal componente de las expensas continúa siendo el pago de personal y sueldos, que absorbe el 32% del presupuesto de un consorcio. En segundo lugar aparecen los gastos operativos y de mantenimiento, con un 29%, un rubro que incluye tareas de limpieza, conservación y servicios indispensables para el funcionamiento cotidiano del edificio.

Completan la estructura de costos los gastos administrativos, bancarios e impositivos (14%), los servicios públicos (12%) y el mantenimiento extraordinario y las obras (9%).

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Consultoras inmobiliarias coinciden en que el alquiler dejó de ser la única variable al momento de elegir una vivienda. El costo total puede absorber entre el 40% y el 50% de un salario promedio. Esa presión sobre los ingresos ya empieza a reflejarse en nuevas estrategias habitacionales.

«Hay un espiral descendente. Cada vez más personas comparten departamentos, alquilan habitaciones o buscan alternativas más precarias para poder afrontar todos los gastos mensuales», resumió Fernando Muñoz.

Según el dirigente, el encarecimiento del costo de vivir obliga a muchas familias a resignar calidad habitacional para evitar el desalojo económico. Entre las estrategias aparecen el alquiler compartido entre dos familias o varias personas, la proliferación del alquiler de habitaciones y una creciente tendencia al hacinamiento.

«Uno busca cualquier alternativa para no terminar en la calle», agregó. Esa realidad, sostuvo, no solo deteriora las condiciones de vivienda, sino que también repercute en la convivencia cotidiana, incrementando los conflictos y afectando la salud mental de quienes atraviesan esa situación.

Muñoz también cuestionó el esquema actual de las expensas al considerar que muchos gastos que, a su criterio, deberían afrontar los propietarios terminan siendo trasladados a los inquilinos. «Los que deciden el gasto son los dueños en las reuniones de consorcio, pero quienes muchas veces lo terminan pagando somos los inquilinos», afirmó, y advirtió que esa dinámica desalienta el control sobre los costos de administración y mantenimiento de los edificios.

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